Asuntolainan marginaali vaihtelee paljon pankkien välillä. Marginaali on pankin osuus korosta ja siitä voi pankin kanssa neuvotella asuntolainan haun yhteydessä. Vertailimme asuntolainojen marginaaleja Suomessa toimivien suurimpien pankkien osalta.
Syyskuussa 2021 tehdyn vertailun perusteella asuntolainojen marginaalit pysyivät alhaisella tasolla eikä suuria eroja pankkien välillä ollut. Viime kuukausien aikana marginaaleissa on tapahtunut hyvin pieniä muutoksia. Halvimman ja kalleimman marginaalin ero jää vain 0,48 % prosenttiyksikköön. Alhaisin marginaali paikkakuntakohtaisesti löytyy pääkaupunkiseudulta, jossa asuntolainan marginaalin saa jopa 05 % prosentilla, kun taas maaseutukunnissa asuntolainan marginaali on noin 1,0 % luokkaa.
Asuntolainaa 150 000 euroa, laina-aika 20 vuotta. Viitekorkona 12 kuukauden euribor.
| Pankki | Keskiarvo % |
|---|---|
| Hypo | 0,56 |
| Aktia | 0,59 |
| Handelsbanken | 0,82 |
| S-Pankki | 0,86 |
| Danske Bank | 0,87 |
| Nordea | 0,90 |
| Ålandsbanken | 1,05 |
Erot eivät ole suuria, mutta kun puhutaan suuremmasta asuntolainasta, jota maksetaan useiden vuosien ajan, korostuu puolenkin prosentinkin heitto. Siitä syystä lainanhakijan kannattaa aina kilpailuttaa laina useamman pankin välillä. Vertailun edullisimmalla marginaalilla voi säästää lainan kokonaiskustannuksissa jopa tuhansia euroja. Vertailussa kalleimman ja halvimman marginaalin ero on 0,48 prosenttiyksikköä.
Erilaisten taulukoiden ja vertailujen avulla voidaan antaa suuntaa antava arvio, mistä lainanhakijan kannattaa asuntolainatarjoukset pyytää, mutta jokainen pankki hinnoittelee marginaalin asiakaskohtaisesti. Pankin tarjoamaan marginaaliin vaikuttaa muun muassa lainanhakijan palkka- tai eläketulot, ostettavan asunnon sijainti, haettava lainasumma ja maksuaika.
Asuntolainan vertailu kannattaa, mutta tarkan arvion asiakaskohtaisesta asuntolainan marginaalista saat vain kilpailuttamalla asuntolainan henkilökohtaisesti pankkien välillä. Marginaaliin saattaa vaikuttaa myös pankin bonusjärjestelmä. Marginaali voi tällöin olla hieman korkeampi, mutta osa kuluista maksetaan bonuskertymillä, mikä laskee marginaalia. Tämä ei näy vertailussa.
Asuntolainan voi kilpailuttaa myöhemmin uudelleen
Monet lainanottajat ovat kuuliaista kansaa ja kerran otettu laina maksetaan lainasopimuksen mukaisesti asuntolainan myöntäneelle pankille, vaikka korkotaso muuttuisi vuosien mittaan.
Asuntovelallinen kuitenkin hyötyy lainan uudelleen kilpailuttamisesta, koska asuntolainojen hintakehitykset vaihtelevat. Esimerkiksi nyt asuntolainojen korot ovat jo pitkään olleet ennätysalhaiset. Jos asuntolaina on otettu vuosia sitten, on lainojen koroissa luultavasti tapahtunut muutoksia. Asuntolainan voi kilpailuttaa uudelleen siinä, missä minkä tahansa muunkin lainan. Tyypillisesti kuluttajat ovat innokkaita kilpailuttamaan kulutusluotot, joustoluotot ja pikavipit, mutta asuntolainan kilpailuttaminen jää vähäiseksi, vaikka nimenomaan suuremman lainan kilpailuttamisesta olisi eniten hyötyä.
Usein asuntolainan kilpailuttaminen koetaan vaikeammaksi kuin kuluttajaluottojen kilpailuttamisen, mikä toki osittain pitää paikkansa, mutta sen tuoma säästö on kuitenkin sen arvoista, että se kannattaa tehdä. Kuluttajaluottojen kilpailuttamiseen löytyy useita lainavertailupalveluita, mutta asuntolaina täytyy kilpailuttaa itsenäisesti eri lainantarjoajien välillä.
Asuntolainan kilpailuttaminen aloitetaan pyytämällä lainatarjoukset
Kilpailuta asuntolaina siten, että pyydä useammasta pankista lainatarjoukset ja vertaat lainoja toisiinsa. Nykyään hyvin moni pankki tarjoaa nettihakemusta, mikä nopeuttaa lainatarjousten saamista.
Lainatarjouksissa vertailtavaksi tulee ottaa sekä lainan marginaali, mutta myös lainan muut kulut. Helpoin tapa vertailla lainatarjouksia on, tarkastella lainan todellista vuosikorkoa. Kyseinen prosenttiluku pitää sisällään lainan viitekoron, avausmaksun, lainan koron ja tilinhoitomaksut.
Asuntolainan hakemisen yhteydessä asuntolainatarjoukset voi pyytää muualtakin kuin omasta asiointipankista. Jos asuntolainan saa paremmilla ehdoilla toisesta pankista, voit harkita tilin avaamista kyseiseen pankkiin.
Kaikki pankit Suomessa tarjoaa asiakkailleen asuntolainaa. Mitä useammalta Suomessa toimivalta pankilta pyydät lainatarjoukset, sen paremmin pääset perille, mikä pankki tarjoaa sinulle henkilökohtaisesti alhaisimmalla marginaalilla olevaa asuntolainaa.
Asuntolainaan tarvittava omarahoitusosuus
Asuntolainaan tarvittavan omarahoitusosuuden määrä vaihtelee pankkien välillä. Omarahoitusosuudella tarkoitetaan, että vähintään 10 prosenttia asunnon hinnasta tulisi olla muuta kuin lainaa. Ensiasunnon ostajalla prosenttiluku on 5 prosenttia asunnon hinnasta. Asunnon hinnasta voi osan vakuuksista kattaa henkilötakauksella, reaalivakuuksilla (osakkeet, rahasto-osuudet) tai esimeriksi vapaa-ajan asunnolla tai säästöillä. Osa ottaa omarahoitusosuutta varten vakuudettoman kulutusluoton, jota voi saada jopa 60 000 euroon saakka.
Asuntolainan korkovähennys
Asuntolainan koroista saa korkovähennyksen, jotka vähennetään ensisijaisesti pääomatuloista. Jos pääomatuloja ei ole, syntyy alijäämää. Tällöin asuntolainan korko hyvitetään ansiotulojen verotuksesta. Alijäämähyvitys on tällöin 30 prosenttia. Ellei pääomatuloja ole, vähennetään ansiotulojen veroista ns. alijäämähyvityksenä 32 prosenttia.
Vuonna 2021 ensiasunnon korkovähennys on 10 prosenttia pääomatuloista.
Varaudu korkotason nousuun
Viime vuosien mittaan asuntolainojen määrät ovat olleet huimassa kasvussa. Suomen pankin tilaston mukaan toukokuussa 2021 asuntolainaa nostettiin poikkeuksellisen paljon, jopa 2,1 mrd. euron edestä. Vastaaviin lukemiin on päästy viimeksi 13 vuotta sitten, kesäkuussa 2008.
Asuntolainojen määrät myös henkilöä kohti ovat kasvaneet ja on huomattavissa, että takaisinmaksuajaltaan pidempien (yli 29 vuotta) asuntolainojen määrä on noussut. Toukokuussa yli 29 vuotta olevien laina-aikojen osuus oli 12,9 %, kun vuotta aikaisemmin luku oli 9,1 %.
Asuntolainan kohdalla tulee aina varautua korkomuutoksiin. Vaikka korot ovat olleet jo pitkään hyvin matalalla tasolla, ei koskaan voi tietää tulevasta. Asuntolainojen maksuajat ovat pitkiä, jopa kymmeniä vuosia. Usein asiakkaat varautuvat koron mahdolliseen nousuun ottamalla asuntolainalleen korkokaton, jolloin korko ei voi nousta asetettua ylärajaa korkeammaksi. Se on korkosuojaus, joka sopii asuntolainaan sekä muuhun euribor korkoiseen lainaan.
Hyvä tapa selvittää, millaiseen asuntolainaan omassa taloudessa on varaa ja millaisen lainan pystyy maksamaan, vaikka korkotasossa tulisi nousua, on ottaa avukseen maksuton lainalaskuri. Lainalaskuriin syötetään lainasumma, maksuaika ja arvio lainan korosta. Laskuri laskee annettujen ehtojen mukaan lainalle kuukausierän sekä lainan kokonaiskustannukset koko laina-ajalle. Näin pystyy hyvin itse selvittämään, miten tietyn suuruinen asuntolaina vaikuttaa muun muassa lyhennyserien määrään kuukautta kohden, joka on ratkaisevan tärkeää arjessa. Asuntolainan lyhennyksen jälkeen elämiseen tulee jäädä noin 30 prosenttia tuloista.
